РЕЦИДИВ НЕДОБРОСОВЕСТНОСТИ
Жилой 9-этажный дом на ул. Карпинского, где в советское время размещался магазин «Узбекистан», недавно отпраздновал своё 45-летие. Из них половину своей коммунальной жизни он прожил беззаботно и где-то даже скучновато на события. А потом настала эпоха дикого капитализма. И вот тут дом с характерным восточным орнаментом на фасаде приглянулся пензенскому бизнесу: и как выгодный источник доходов и халявных коммунальных ресурсов, а также как инструмент ухода от уплаты налогов.
Подробно эти истории можно прочитать в материалах «Магазин «Узбекистан»: затяжной процесс Дмитрия Стексова» (на сайте «УМ» № 818) и «Магазин «Узбекистан»: затяжной роман с самостроем» (на сайте «УМ» № 849).
Здесь следует отметить, что после публикации о самострое владельцы объекта оперативно признали свои ошибки. Была актуализирована площадь пристроя в сторону увеличения, а сведения о дополнительных квадратных метрах направлены в адрес ресурсника АО «ЭнергосбыТ Плюс». В связи с этим жильцам дома был сделан перерасчёт за отопление на общую сумму около 73 тыс. рублей.
Казалось бы, новых историй недобросовестной эксплуатации жилого дома владельцами нежилых помещений больше не предвидится. Однако летом 2022 г. здесь произошёл рецидив. Обращаться в газету жильцы сразу не стали. Понадеялись на муниципальные органы власти, правоохранительные и надзорные ведомства. И лишь на исходе осени, после череды отказов, они обратились к корреспонденту «УМ» с извечным вопросом «Что делать?». Но сначала о самом рецидиве.
НЕПРИКАСАЕМЫЙ ДУЭТ
В последних числах августа напротив бывшего магазина «Узбекистан» появилось 5 нестационарных торговых объектов: «Точка аппетита», «Ключ здоровья» и три ржавых короба без торговой начинки. Ну, появились и появились. Ларьки много где появляются по городу. Тем более что улица Карпинского в этой части характеризуется плотным трафиком движения как пешеходов, так и автотранспорта. Иными словами, бойкое место для торговли.
Но бдительные жильцы дома № 37, наученные горьким опытом общения с бизнесом, сразу определили, что ларьки удобно разместились в границах придомовой территории. Земельный участок под МКД (58:29:4003002:275) был сформирован и поставлен на кадастровый учёт ещё в 2006 г. и каких-либо изменений в ту или иную сторону в последующем не претерпевал. При этом никто из жильцов не мог припомнить, чтобы владельцы ларьков обращались к ним за разрешением на их установку.
После первых обращений в управляющую компанию АО «Жилфонд Железнодорожного района» три пустых коробки были убраны. Жильцы впоследствии обнаружили их на задворках соседнего торгового центра, напротив сквера «Три гвоздики», где они до сегодняшнего дня благополучно пребывают. 
Три ларька за магазином "Пятёрочка", ранее установленных на Карпинского,37. 17 января 2023 года
Зато на «Точку аппетита» и «Ключ здоровья» жалобы собственников дома № 37 почему-то не подействовали. Серьёзность захвата территории МКД пришлыми ларьками подтверждалась ещё и тем фактом, что оба подключились к электросетям многоэтажки. А это тоже общедолевое имущество. За его содержание, особенно по электричеству, собственникам многих МКД выставляются кругленькие суммы.
Другой вопрос – какие суммы выставляются хозяевам торговых объектов за коммунальный ресурс и выставляются ли? А самое главное – на каком основании?
ЗАХВАТ НА ДОГОВОРНОЙ ОСНОВЕ?
Впервые о существовании договоров аренды своей придомовой территории собственники дома № 37 услышали на личном приёме у заместителя главы городской администрации Руслана Тинчурина. До этого момента они получали вполне себе стандартные ответы со ссылкой на Жилищный кодекс. Мол, земельный участок под МКД согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома на праве общедолевой собственности. Следовательно, разбираться с захватчиками земли должны сами собственники через управляющую компанию. А мэрия в этом вопросе совершенно ни при чём.
Вполне обоснованная позиция, но на встрече с Русланом Тинчуриным жители также обоснованно заметили, что и муниципалитет является одним из собственников в доме № 37, где до сих пор существуют неприватизированные квартиры. В таком случае почему бы и муниципалитету не поучаствовать в освобождении общедолевой собственности? По словам жителей, в ответе на этот вопрос и было упомянуто о существовании неких договоров аренды. Правда, в ознакомлении с ними представителям дома № 37 было отказано.
А теперь вернёмся к 10 ноября. В тот день жители позвонили корреспонденту «УМ», рассказали о захвате земли и проблемах с её освобождением. «Вызывайте полицию, – посоветовала автор этих строк. – Быть может, в ходе проверки всплывут хоть какие-то документы на установку ларьков».
И полиция была вызвана. Здесь надо отдать должное нашим правоохранителям: реакция на заявление о самовольном захвате земли (ст. 7.1. КоАП РФ), поступившее 10 ноября от собственницы дома № 37 Лидии Орловой, была молниеносной. Его незамедлительно отфутболили в Администрацию Ленинского района. Но муниципальные служащие тоже не лыком шиты.
В ответе главы района Натальи Шалдаевой начальнику ОП № 1 УМВД России по г. Пензе Валерию Дрожжину сообщалось следующее: «Возвращаю материал проверки КУСП № 25604 от 10.11.2022 года как необоснованно направленный для принятия решения. Дополнительно сообщаю, что в соответствие со ст. 28.3 КоАП РФ должностные лица органов внутренних дел (полиция) уполномочены составлять протоколы об административных нарушениях, в том числе и по ст. 7.1. КоАП РФ».
В связи с чем проверку законности установки ларьков полиция начала только 28 ноября. А уже 7 декабря заявительнице поступил отказ в возбуждении дела об административном правонарушении. Обосновывался отказ просто: у хозяев нестационарных объектов оказались на руках договоры аренды на землю, заключённые с собственниками нежилых помещений в доме № 37, а именно с ИП Дмитрий Стексов и ИП Сергей Кулаженков. На основании этих крайне сомнительных документов майор И. В. Осипкин пришёл к выводу, что самовольного занятия придомовой территории нет.
Так, по условиям первого договора ООО «Точка аппетита» получала от Д. Н. Стексова и С. В. Кулаженкова «часть земельного участка площадью 21 кв. м, входящую в состав (являющуюся частью) земельного участка общей площадью 6939 кв. м и кадастровым номером 58:29:4003002:275». Срок аренды – 11 месяцев с неограниченным количеством пролонгаций. Стоимость аренды – 15 тыс. рублей в месяц. 
Неприкасаемые ларьки на придомовой терриитории Карпинского, 37. 10 января 2023 года
Второй договор был заключён между ИП С. В. Кулаженков и ООО «Артезианский горизонт». На аналогичных условиях в аренду предоставлялся участок площадью 4 кв. м за 4 тыс. рублей в месяц.
В обоих случаях арендодатели брали на себя обязательства подключить ларьки к сетям электроснабжения. Данное обязательство они исполнили. Помимо прочего, в каждом из договоров указывалось, что у ИП Д. Н. Стексов и ИП С. В. Кулаженков зарегистрированы права собственности (долевой собственности) на отданные в аренду земельные участки. И права эти подтверждаются выписками из ЕГРН от 5 марта 2020 года.
ЧТО ДОЗВОЛЕНО ЮПИТЕРУ, НЕ ДОЗВОЛЕНО БЫКУ
Ну что тут сказать? Это разворот на сто восемьдесят градусов в жилищном законодательстве России!
Если признавать эти договоры законными, то получается, что каждый собственник помещения в МКД имеет право подзаработать на общедолевой собственности. Например, сдать в аренду чердак, подвал, лестничную площадку или придомовой участок. И согласия соседей по дому, как предписывает ст. 36 ЖК РФ, ему не требуется.
Правда, сначала он каким-то образом должен произвести выдел в натуре своей доли в этом общем имуществе, тем самым грубо нарушив п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Но, судя по нулевой реакции полиции и мэрии на упоминание в вышеупомянутых договорах информации о выписках из ЕГРН, подобные чудеса с долей вполне можно осуществить через регистрирующие органы.
Другой вопрос – у всех ли собственников в МКД есть право на чудесные манипуляции с долей? Или они позволены в исключительных случаях и для исключительно предприимчивых арендодателей и арендаторов? Однако в любом случае это весьма пагубная практика.
***
18 января в поисках очередного доказательства исключительности хозяев ООО «Точка аппетита» и ООО «Артезианский горизонт» корреспондент «УМ» вместе с жителями побывала на личном приёме у генерального директора управляющей компании АО «Жилфонд Железнодорожного района» Виктора Лазарева.
По словам руководителя «управляйки», ещё в ноябре владельцам ларьков направлялись досудебные претензии с требованиями демонтажа торговых объектов на придомовой территории. Ответной реакции не последовало. В связи с этим на сегодняшний день «управляйка» готовится через суд восстановить нарушенные права собственников на Карпинского, 37.
P. S. «УМ» продолжит следить за развитием ситуации.
Елена Дёмина
Фото автора
