Самое читаемое в номере

Инвестпроекты по-пензенски: опыт Белозерцева

A A A

27 марта полномочный представитель президента в ПФО Игорь Комаров представил врио губернатора Пензенской области Олега Мельниченко. Новый руководитель региона сразу обозначил, что нацелен, прежде всего, развивать инновации и инвестиции. В связи с этим «Улица Московская» предлагает ознакомиться с опытом предшественника в части инвестиционной деятельности в отдельно взятой отрасли строительства.

***
В то время как компетентные органы выясняют происхождение полумиллиарда рублей, найденном при обыске в коттедже губернатора Пензенской области Ивана Белозерцева, «УМ» решила напомнить, что до последнего времени глава региона отличался завидной щедростью, правда, за счёт жителей Пензы.
Это особо ярко проявилось в решении проблемы обманутых дольщиков, когда из муниципальной собственности, росчерком губернаторского пера, были отданы земли на сумму свыше 1 миллиарда рублей и 27 га леса.

СУЕТА ВОКРУГ МАСШТАБОВ
В августе 2020 г. «УМ» начала серию публикаций о земельных участках в районе ул. Антонова на ГПЗ-24, которые городская администрация сформировала под широкомасштабную многоэтажную застройку (см. сайт «Небезопасное жильё с видом на полигон» от 10.10.2020 г. №843). Причём формирование проходило в столь сжатые сроки, что без внимания осталось множество весьма спорных и негативных факторов относительно выбранной территории.
Во-первых, соседство будущих домов с промышленной зоной и опасными производственными объектами. Во-вторых, местность располагается в зоне с особыми условиями - зоне подтопления.
В-третьих, при освоении под заклание пошли гектары зелёных насаждений, поскольку участки представляют из себя не что иное как лес – «лёгкие» для полумиллионного города и одновременно защита от вредных промышленных факторов.
Сюда же следует добавить, что будущие десятки тысяч квадратных метров жилья будут возведены без социальной инфраструктуры, как и то, что подобное бездумное уплотнение неминуемо приведёт к транспортному коллапсу в отдельно взятом районе.
Спрашивается, для чего или для кого спешили городские чиновники?
Когда корреспондент «УМ» только разбиралась в этой теме, то на поверхности лежало, вроде как, очевидное объяснение – проблема обманутых дольщиков. Город искал свободные участки, чтобы как можно скорее предоставить их в качестве компенсации за достройку проблемных домов.
И надо признать – Пензенская область тогда одной из первых создала механизм решения данной проблемы, которая, кстати, напрямую влияла на оценку деятельности губернатора.
Был принят региональный закон от 31 августа 2017 года № 3069-ЗПО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействий) застройщиков…», где впервые появляется понятие «масштабный инвестиционный проект» (МИП).
Он напрямую касался строительных компаний, которые взялись за достройку проблемных домов, их правах и обязанностях. Вслед за ним губернатор подписывает постановление от 07.09.2017 года № 69, в котором прописывается порядок оценки соответствия инвестиционного проекта, критериям, установленным в вышеназванном законе.
Итогом всей этой законодательной работы стали достроенные квартиры, счастливые новосёлы и справедливо заработанные очки для губернаторского рейтинга.
Однако за внешней вполне себе счастливой картинкой в тени так и остался вопрос: какую цену заплатил городской бюджет за решение проблемы обманутых дольщиков?
Сегодня эту цену по двум домам «УМ» и предлагает озвучить. Многих она сильно впечатлит, ведь её размер сложился как из стоимости компенсационных участков, так и уничтожения природно-рекреационных зон, что неминуемо скажется в будущем на здоровье жителей Пензы.
Причём никаких тайн «УМ» не раскрывает, практически вся информация находится в открытом доступе, кроме разве что двух распоряжений губернатора о признании инвестиционных проектов масштабными - № 627-р от 20.11.2019 г. и № 275-р от 29.07.2020 г.

КРИТЕРИИ В ОБЛЕГЧЁННОМ ВАРИАНТЕ
Именно распоряжениями губернатора инвестиционные проекты застройщиков признавались масштабными и практически в авральном режиме определялись компенсации в виде земельных участков.
Так, всего за две недели до подписания распоряжения № 627-р и за неделю до подачи заявления застройщиком ООО «Новое решение» о признании инвестпроекта масштабным было выделено и поставлено на кадастровый учёт 4 участка из муниципальной собственности Пензы.
По распоряжению № 275-р скорость оказалась и того выше. Один из трёх компенсационных участков был поставлен на кадастровый учёт всего за 6 (!) дней до подписания.
Каким образом удалось уполномоченному органу Госжилстройтехинспекции в кратчайшие сроки определить соответствие инвестпроектов критериям масштабности, осуществить оценку рыночной стоимости права аренды выбранных земельных участков, сопоставить с объёмами инвестиций в достройку и к тому же разрабатывать проекты распоряжений для губернатора, похоже, так и останется загадкой.
Ведь помимо всего перечисленного ещё и требовалось согласовать распоряжения с рядом должностных лиц, в том числе на коррупционную составляющую!
А теперь обратимся к содержанию двух документов. И начнём, пожалуй, с главного - определения «масштабный».
Что вкладывали в это понятие пензенские законодатели и на что ссылался губернатор Белозерцев в своих распоряжениях?
По каким признакам определялась масштабность? Может, по площади достройки или суммам вложений? Или поступлениям в бюджет от уплаты НДФЛ строительной компанией?
Ни того и ни другого!
Согласно статье 5 закона № 3069-ЗПО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействий) застройщиков…» в качестве критериев масштабности выступают три условия: 1) наличие соглашения определённого образца или решение арбитражного суда; 2) сроки строительства (не более 3 лет); 3) наличие готовых квартир равных количеству дольщиков.
В принципе, весьма облегчённый вариант, если иметь в виду, что степень готовности проблемных домов АО «Пензастрой» варьировалась от 80 до 87 процентов.

МИЛЛИАРД И ЛЕС В ПРИДАЧУ
В подобной ситуации, корреспондент «УМ» решила так же не искать сложных путей и, взяв за основу «масштаб», как понятие относительное, сопоставила масштабы вложенных инвестиций застройщика с компенсацией за эти инвестиции из бюджета.
Так, из распоряжения губернатора № 627-р следует, что масштабной признавалась достройка дома на ул. Ново-Казанской, которой занялось ООО «Новое решение» (генеральный директор Марат Акчурин) с осени 2018 г.
При этом степень готовности многоэтажного жилого дома была равна 80% при общей площади строительства 19601,8 кв. м. То есть, в задачу застройщика-спасителя входило довести до логического завершения порядка 3900 кв. м.
С одной стороны - работы немало, с другой – неплохо бы знать, сколько собственных средств вложила строительная компания в эту работу. По сообщениям ряда СМИ, в сентябре 2018 г., когда ООО «Новое решение» зашло на Ново-Казанскую, была озвучена сумма сметы на достройку – 335 млн рублей. Тоже солидные деньги!
А далее сопоставим эту сумму с размерами губернаторской благодарности. ООО «Новое решение» было предоставлено в аренду четыре земельных участка под высотную застройку.
На улице Измайлова (58:29:2009016:3174) площадью 3,12 га, срок аренды 5 лет.
В центре города, на улице Богданова (58:29:3003003:1525) площадью 1,27 га на 3 года.
На улице Антонова два участка: площадью 22,1 га и сроком 9 лет (58:29:2009005:15932) и 4,63 га (58:29:2009006:3451) сроком на 3 года. Общая площадь всех участков составила 31,12 га. Их кадастровая стоимость суммарно равна 1 млрд 177 млн 514 тыс. 335 рублям.
Впечатляет, не правда ли?
Таким образом, компенсация превысила в 3 (!) раза сметные затраты застройщика. Неужели Госжилстройтехинспекция не увидела этой несоразмерности? При этом, какие реальные суммы затратило ООО «Новое решение», редакции ещё предстоит выяснить.
Оттого вполне логично возникает вопрос – может, дешевле было достраивать за счёт муниципального застройщика?
«УМ» не нашла данных по 2019 г. о стоимости строительства 1 кв. метра жилья общей площади в Пензенской области, то есть на момент подписания распоряжения № 627-р.
Однако такая средняя цифра есть по 2020 г. в Единой информационной системе жилищного строительства. На сентябрь она составила 27,7 тыс. рублей. Получается, что в ценах сентября 2020 г. и с учётом площади достройки на ул. Ново-Казанской в 3900 кв. м, застройщику необходимо было вложить около 108 миллионов. Что даже при самых скромных подсчётах в 10 раз меньше компенсации от губернатора.
Сюда же добавим – льготную арендную плату за земельные участки. Её годовой размер составил всего 0,1% от кадастровой стоимости участков или от 780 до 67 тыс. рублей в месяц! Сюда же добавим и абсолютно бесплатную вырубку зелёных насаждений на них.
Но здесь тоже надо понимать, что собою представляют участки. На ул. Богданова деревьев особо нет. На ул. Измайлова была тополиная роща.
А два участка на ул. Антонова это вообще природно-рекреационная зона, которую в 2018 г. перевели под жилую застройку.
Зелёные насаждения здесь исчисляются тысячами и уже сегодня они безжалостно, а главное - бесплатно вырубаются арендатором этих земель. И это при средней стоимости вырубки, допустим, обычного тополя или берёзы с диаметром ствола до 30 см в размере 2 тыс. рублей. То есть речь идёт ещё и о миллионах рублей, не попавших в бюджет города.
Что касается распоряжения № 275-р от 29 июня 2020 г., то здесь масштабы, лишь на первый взгляд, поубавились. Речь в нём идёт о достройке первой очереди ЖК «Лукоморье» в селе Засечное Пензенского района. Общая площадь жилого здания составила 8054 кв. м при степени готовности 87%.
То есть, при самых скромных подсчётах застройщик внёс в достройку примерно 1 тыс. кв. м не более 27 млн рублей.
В качестве компенсации компании ООО «Новое решение» было отдано в аренду три участка в Заводском районе со сроком аренды 7 лет. Заметьте, в черте города и в одном из перспективных районов с развитой социальной и транспортной инфраструктурой.
Впрочем, закон, будто нарочно, не содержит привязки к муниципалитетам. Достраивай проблемный дом, условно, хоть в Беково, а компенсационные земли получай в Пензе.
Это два участка на улице Комсомольской: 58:29:1005014:1081 площадью 5632 кв. м и 58:29:1005015:2821 площадью 3376 кв. м (кадастровая стоимость 9,37 млн рублей).
И один участок на ул. Ударной 58:29:1005015:2807 площадью 3340 кв. м (кадастровая стоимость 9,36 млн рублей) в тесном соседстве с детской музыкальной школой №15.
При этом определить общую кадастровую стоимость всех участков не удалось.
Самый большой из трёх был поставлен на учёт за 6 дней до подписания распоряжения, однако информации о его стоимости в базе Росреестра не обнаружено.
После всего вышеизложенного остаётся подвести некие итоги инвестирования по-пензенски.
Первое и, пожалуй, основное - несоразмерность вложенных застройщиком средств на достройку проблемных домов и полученных в качестве компенсации земельных участков. Это варварское уничтожение природно-рекреационной зоны в полумиллионном городе и освобождение от компенсационных выплат за вырубку.
Есть ещё один существенный момент. В целях увеличения инвестиционной привлекательности и без того привлекательных по-пензенски земельных участков законодатели предложили все коммуникации на этих участках прокладывать за счёт субсидий из бюджета. Вот так-то!
На фоне подобных масштабных инвестиций вполне логично задаться вопросом: так, кто в кого инвестировал?
Застройщик для решения проблемы обманутых дольщиков?
Или же крайне дефицитный бюджет Пензы, где муниципальный долг на 1 января 2021 г. составил 94,7% от собственных доходов, в отдельно взятого застройщика?
«УМ» надеется, что этот вопрос не останется риторическим, а поисками ответа на него займётся новый глава региона Олег Мельниченко.

Елена Дёмина

Прочитано 2082 раз

Уважаемый читатель!

Наверное, если вы дочитали эту публикацию до конца, она вам понравилась. Очень на это рассчитываем.
Верим в то, что сравнительно малочисленная аудитория «Улицы Московской» вместе с тем еще и верная аудитория. Верная принципам открытого и свободного общества.
Открытое общество, одним из элементов которого является справедливая и сбалансированная журналистика «Улицы Московской», может существовать исключительно на основе взаимной ответственности и взаимных обязательств.
Мы бросаем вызов власти и призываем ее к ответственности.
Мы ставим под сомнение справедливость существующего положения вещей и готовим наших читателей к тому, что все еще изменится.
Мы рассказываем о вещах, о которых власть хотела бы умолчать, и даем шанс обиженным донести свою правду.
Но мы нуждаемся в вашей поддержке.
И если вы готовы потратить посильные вам средства для поддержания свободного слова, независимых журналистских расследований, мы потратим ваши средства на эти цели.

Заранее благодарен, Валентин Мануйлов

donate3

Поиск по сайту