ЧЕЛОВЕЙНИК НА ДВОРЯНСКОЙ
О будущей застройке на Красной «Улица Московская» рассказывала в одном из июльских номеров (см. статью автора «На Красной может появиться очередная высотка» на сайте «УМ» № 970). После выхода публикации в распоряжении корреспондента оказался план точечной застройки территории по адресу ул. Красная, 70г. Отмечу, что я не увидела какого-то чудесного варианта освоения земельного участка (58:29:4004010:1962) площадью 2568 кв. м. Стандартный коммерческий проект, буквально втиснутый в сердце исторической улицы.
Согласно этому плану, на семи этажах одноподъездного дома должно разместиться 63 квартиры, по 9 квартир на этаже, причём 7 из них – однокомнатные. Однушки – самый ликвидный товар: удобно сдавать по часам и по суткам.
Из чего приходится делать вывод, что нового жилого объекта с налётом элитарности здесь не будет. Но будет человейник на Дворянской. Для его будущих обитателей застройщик пре-дусмотрел цокольный этаж под паркинг и верхний технический этаж под котельную. В отсутствие достаточной площади участка пожарный проезд будет обеспечен только вдоль фасада по
ул. Красной. К противоположной стороне, которая вплотную примкнёт к соседнему частному дому и ботаническому саду, доступа спецтехники планом не предусмотрено.
Впрочем, соблюдение требований пожарной безопасности – это не единственный вопрос к проекту застройки. И, пожалуй, главный связан с сохранением двух объектов культурного наследия, расположенных в самом тесном соседстве со стройплощадкой.
КАК ИЗБАВИТЬСЯ ОТ СОСЕДА
Первый объект – это «Здание, где в 1918–1921 годах размещалась Пензенская губернская комиссия по борьбе с контрреволюцией, спекуляцией и преступлениями по должности (губчека)» (Красная, 72). Был поставлен на государственную охрану ещё в 1986 году.
Дом №70 по ул. Красной теперь в федеральном реестре ОКН. 9 октября 2023 года
И второй – «Дом жилой» по Красной, 70. Его включили в федеральный реестр ОКН всего два месяца назад, что стало, похоже, полной неожиданностью как для соседа-застройщика, так и муниципалитета – хозяина объекта.
К такому выводу прийти несложно. Достаточно увидеть плачевное состояние вновь испечённого культурного наследия: кое-где вскрыта крыша, выставлены окна и двери, по периметру сложены бетонные плиты. Ещё каких-то три года назад, когда добротный дом № 70 только включили в реестр выявленных ОКН, картина была иная.
Причём за всё это время его нынешний собственник ни разу не удосужился провести серьёзные работы по консервации выявленного ОКН. Более того, земельный участок под объектом был отмежёван исключительно по отмостке здания.
В общем, всё указывает на то, что в планах муниципалитета был снос дома № 70 и продажа земли соседу-застройщику. Только при таком развитии событий к 7-этажному зданию появился бы полноценный проезд как для стройтехники, так и для личного автотранспорта в количестве как минимум 63 единиц, по числу квартир в доме. То есть снос дома № 70 решил бы разом проблемы с транспортной доступностью. Ведь все другие проблемы, связанные с культурным наследием, застройщик постарался устранить ещё год назад.
***
Застройщиком, как и владельцем участка, является известный пензенский предприниматель Василий Городничий. По его инициативе был разработан проект зон охраны для дома № 72 (см. статью автора «Лариса Рябихина в борьбе за объекты культурного наследия» на сайте «УМ» в № 917).
В октябре 2022 г. их утвердило Министерство по охране памятников истории и культуры Пензенской области (приказ от 17.10.2022 № 76-ОД).
Какую задачу решил этот проект?
По сути предприниматель получил официальное добро на строительство капитального объекта на своём участке. До этого в радиусе не менее 100 метров от ул. Красной, 72 действовал запрет (защитная зона) на строительство новых и реконструкцию старых зданий (ст. 34.1 ФЗ-73 «Об объектах культурного наследия»).
***
Но каким образом удалось освободить землю от ограничений?
Проект был выполнен таким образом, что разработанные зоны охраны (со своими требованиями и ограничениями по застройке, соответственно) удачным образом обошли стороной участок Василия Городничего.
Основная охранная зона (ОЗ) накрыла дома № 70 и № 72. Первая зона регулируемой застройки (ЗРЗ-1) раскинулась вдоль автомобильной дороги (от дома
№ 68 и до Дома Панчулидзева. Вторая зона регулируемой застройки (ЗРЗ-2) ушла вглубь квартала и покрыла два земельных участка ИЖС. Так-то идеальное решение!
Впрочем, как отметили в министерстве по охране памятников, даже при утверждённых зонах охраны свободному от ограничений участку так просто не отделаться от культурных соседей. Прежде чем затевать стройку, застройщик обязан разработать в проектной документации раздел, в котором будут перечислены мероприятия по сохранению соседних ОКН. И пока этот раздел застройщик не донёс до министерства.
ОСТОРОЖНО, АВАРИЙНОЕ НАСЛЕДИЕ!
На сегодняшний день единственный свободный проезд к будущей стройплощадке пролегает по охранной зоне, между домами № 70 и № 72. Дорогу выложили бетонными плитами, но по ним пока не курсирует тяжёлая спецтехника. Если же она появится, жители дома № 72 предвидят печальные последствия для себя и своих квартир.
Дорога между двух ОКН. Ул. Красная. 9 октября 2023 года
9 октября корреспондент «УМ» пообщалась с одним из жителей дома № 72 Павлом Дедовым, который провёл мини-экскурсию по болевым точкам ОКН. Всего в доме 12 квартир, из них 3 – муниципальная собственность. Мы осмотрели разбитое крыльцо, трещины на стенах, заросший дворик и высоченное дерево, угрожающе нависшее над окнами. И постепенно рассказ о проблемах многоквартирного культурного наследия фактически перешёл в оценку работы единой муниципальной управляющей компании.
Разбитое крыльцо в ожидании заботливой управляйки. Ул. Красная, 72. 9 октября 2023 года
Дерево - источник жизни или угроза. Красная, 72. 9 октября 2023 года
«В апреле этого года по жалобе жильцов на состояние канализации к нам приехала комиссия из официальных лиц, – вспоминал Павел Дедов. – Среди них был заместитель мэра Ярослав Щигорев и замдиректора МУП «Жильё-16» Алексей Князев. Они осмотрели состояние дома, как мы сейчас, и публично пообещали отремонтировать разбитое крыльцо и спилить опасное дерево. Канализацию отремонтировали, но ничего другого из обещанного так и не было сделано».
Здесь следует уточнить, что в 2018 г. дом № 72 признали аварийным. По заключению строительной экспертизы, износ фундамента превысил 80%, стен – 75%, чердачного и межэтажного перекрытия – 80%. Выводы экспертной организации послужили основанием для исключения ОКН из программы по капитальному ремонту. Но вместе с тем явились аргументом для признания его аварийным. Это, пожалуй, первый официальный аварийный многоквартирный ОКН в Пензе.
Поскольку памятник истории сносить нельзя, было принято решение о его реконструкции с отселением собственников до июля 2027 г.
Но за чей счёт проводить реконструкцию? Расселить можно и по федеральной программе. Но справедливо ли перекладывать ответственность на регион или город, если виновник аварийности многоквартирного ОКН всем известен?
***
«Серьёзные проблемы с домом начались при строительстве соседнего ЖК «Дворянский» (застройщик – «СКМ Групп»). Тогда по стенам пошли трещины, а прокуратура не успевала выносить предписания застройщику.
Сегодня разломы можно видеть невооружённым глазом, – указал на одну из трещин Павел Дедов. – Срок расселения установлен лишь в 2027 г. Однако при таком отношении муниципальной управляйки к содержанию дома и неожиданно организовавшейся стройке шансы на дожитие стремительно уменьшаются. Вторую стройку стены точно не выдержат!»
Стройплощадка под боком Ботанического сада. Ул. Красная. 9 октября 2023 года
Наша экскурсия закончилась на дороге между домами № 70 и № 72, между двумя ОКН. Законом они вроде бы защищены от разрушения и посягательств неблагодарных потомков.
Другой вопрос – сумеет ли вписаться закон в реальную градостроительную ситуацию на ул. Красной, лоббистские качества Василия Городничего и бойцовские характеристики чиновников из профильных ведомств, отвечающих за историческое наследие и облик города?
«УМ» продолжит следить за застройкой исторического центра Пензы.
Елена Дмитриевская
Фото автора. 9 октября 2023 г.
