Предложение падает, цены просыпаются
На самом деле рост цен на недвижимость начался ещё в 2018 г. Наиболее заметно эта тенденция проявилась осенью, окончательно развернув в сторону роста рынок жилья, который на протяжении трёх лет стагнировал из-за экономического кризиса и низкого спроса со стороны населения.
По словам риелторов, рост цен наблюдается как на первичную, так и на вторичную недвижимость. Если в начале 2018 г. 3-комнатная квартира с неплохим ремонтом в Арбекове уходила за 2,5 млн руб., то к концу года её стоимость выросла сразу на 200-300 тыс. руб.
По мнению Александра Мухина, председателя совета директоров группы компаний «Ростум», одной из причин такого поведения рынка может быть резко сократившийся объём предложения.
За три непростых года строительные компании значительно сбавили темп ввода жилья, а некоторые и вовсе ушли с этого рынка. В связи с тем, что экономический кризис продолжается, эта тенденция будет только усиливаться, создавая ощущение дефицита квадратных метров.
Как показывает агрегатор, при помощи которого ГК «Ростум» отслеживает и анализирует все предложения с интернет-ресурсов, количество квартир, выставленных на продажу в 2018 г., уменьшилось почти на 50%. И самое интересное заключается в том, что в данном случае речь идёт прежде всего про рынок вторичной недвижимости.
«Наш агрегатор не может отследить, насколько сократилось количество квартир, выставленных на продажу самими застройщиками, – поясняет Александр Мухин. – Но я до сих пор не могу объяснить, почему же сокращается объём предложения на рынке вторичного жилья».
По ощущениям всех опрошенных экспертов, 3 года экономического кризиса сильно поменяли рынок недвижимости в Пензе и поведение покупателя.
Главной причиной таких перемен стала катастрофа компании «Пензастрой». Банкротство одного из самых крупных застройщиков испугало людей и понизило количество тех, кто был готов вкладывать деньги на этапе строительства.
«Теперь стало больше людей, которые интересуются вторичным жильём, – делится наблюдениями консультант по недвижимости Даниил Мануйлов. – Во-первых, люди опасаются. А во-вторых, цена на вторичку растёт не так быстро, как на новостройки».
Такую же тенденцию фиксирует Татьяна Планина, директор по маркетингу строительного холдинга «Термодом».
«Печальный опыт компании «Пензастрой» негативно отразился на продаже квартир в пензенских новостройках, – говорит она. – Люди более охотно покупают жильё на вторичке, нежели на первичке. И если в 2018 г. покупка квартиры в новостройке стимулировалась хотя бы разницей в ипотечной ставке, которая была на 1-2% ниже по сравнению со вторичным жильём, то теперь ставки практически уравнялись и разница составляет всего 0,1-0,2%».
Вторым компонентом, из которого складывается рыночная стоимость квадратного метра, является спрос.
По ощущениям риелторов, спрос остаётся пока что на прежнем уровне.
«Предложение сокращается, цена растёт, но спрос остаётся на прежнем уровне», – констатирует Александр Мухин.
«Количество продаж не меняется, – соглашается с ним Даниил Мануйлов. – Зайди в МФЦ, и увидишь, что очереди на оформление сделок по регистрации недвижимости такие же, как и прежде».
В свою очередь, застройщики констатируют, что спрос на первичное жильё заметно оживился.
«Я наблюдаю подъём продаж, – говорит Юрий Крячко, директор ООО «Земстройинвест». – Если в прошлом году квартиры в нашем строящемся доме практически не продавались, то теперь уходит по 10-15 квартир в месяц. И это в январе – феврале, которые считаются самым непопулярным периодом для продаж. Не могу говорить за весь рынок. Возможно, это связано всего лишь с тем, что наш дом приблизился к этапу сдачи».
По мнению Татьяны Планиной, рост продаж наметился с осени 2018 г., когда снизились процентные ставки по ипотеке.
«Снижение ипотечной ставки до 5-6% оказалось очень эффективным инструментом, – говорит Татьяна Планина. – Однако это счастье длилось недолго, и уже в новом году ставка по ипотеке снова пошла в рост. В среднем она составляет сейчас 10%. В результате объём продаж опять снизился по сравнению с концом 2018 г. Но, по сравнению с январём –февралём прошлого года, он всё-таки растёт».
Новые правила и новые затраты
Опрошенные эксперты убеждены, что в этом году цены на жильё продолжат свой рост. И это будет вызвано не только тем, что предложение падает, а спрос растёт.
Главной причиной повышения стоимости квадратного метра станут новые правила работы, которые власть установила для строительных компаний.
Начиная с 1 июля 2019 г. застройщики, привлекающие средства граждан на возведение домов, будут вынуждены использовать механизм эскроу-счетов.
Государство пошло на такой шаг, чтобы обезопасить дольщиков. Если раньше они несли деньги в строительную компанию и она распоряжалась ими по своему усмотрению, то теперь все средства будут находиться на специальных банковских счетах. А застройщик сможет получить их только после того, как введёт жильё в эксплуатацию.
Это автоматически означает, что строительной компании скорее всего придётся брать кредит на возведение новостройки. Как говорят опрошенные эксперты, в настоящий момент ставка по такому кредиту составляет от 7 до 12%.
«С повсеместным обязательным введением эскроу-счетов цена однозначно вырастет, – убеждена Татьяна Планина. – Но на сколько именно, сказать пока сложно, поскольку не сдан ещё ни один дом, строящийся с использованием эскроу-счёта».
Холдинг «Термодом» стал первым в Пензенской области, кто использовал эскроу-счёт при строительстве дома. Его сдача запланирована на IV квартал 2019 г.
Как сообщает информационное агентство «PenzaNews» в своей аналитике рынка недвижимости, по состоянию на сегодняшний день в Сбербанк России обратились 5 пензенских застройщиков, которые планируют построить 10 объектов с использованием эскроу-счетов.
Поэтому уже сейчас к нынешней стоимости квартир в новостройках следует добавлять процент по кредиту, который однозначно отразится на росте цены с середины 2019 г.
Даже в том случае, если застройщик откажется от кредита и воспользуется собственными средствами для строительства дома, стоит понимать, что деньги со счетов эскроу он получит только после сдачи дома, что может занять около 2 лет. А значит, на конечную стоимость квартиры всё равно повлияет инфляция.
Разумеется, что вслед за новостройками начнёт дорожать и вторичка.
«Новостройки будут тянуть за собой свежую вторичку, – считает Александр Мухин. – Причём старая вторичка будет дешеветь, а рынок продолжит расслаиваться».
Он согласен, что рост цен на недвижимость в этом году может превысить 10%. Но полагает, что выше 15% цена не поднимется, поскольку не будет поддержана спросом.
Ещё один эксперт предполагает, что в ближайшие год-два цена на жильё вырастет более чем на 20%. На эти мысли наводит тот факт, что большой многоквартирный дом строится в среднем 2 года. Соответственно, процентную ставку по кредитам банков надо умножать на 2.
По ощущениям риелторов и застройщиков, пензенский покупатель уже почувствовал грядущее подорожание. Возможно, именно это и спровоцировало рост спроса на жильё.
«Люди понимают, что с переходом на эскроу-счета стоимость жилья вырастет, – отмечает Татьяна Планина. – Кроме того, процент по ипотеке может продолжить свой рост. И те, кто задумывался о приобретении квартиры, решают, что это надо делать именно сейчас. Скорее всего, они правы».
«Народ осознаёт, что в связи с новыми законами однозначно повысится цена, – говорит Юрий Крячко. – Поэтому люди стали решать свой жилищный вопрос. Очень многие интересуются квартирами, приезжают, бронируют. Думаю, это связано именно с ожиданием роста цены».
Мелкие уйдут, а большие научатся
Высказываются опасения, что при новом механизме работы с использованием эскроу-счетов окончательно закроются возможности для небольших строительных компаний. Это чревато тем, что весь рынок первичной недвижимости окажется в руках крупных застройщиков, которых в Пензе можно сосчитать по пальцам одной руки.
«Наша компания пока не планирует новых проектов по строительству многоквартирных домов, – говорит Александр Мухин. – Мы приняли это решение в связи с ужесточением законодательства и новыми правилами. Нам не совсем понятно, как это всё будет в дальнейшем работать. Полагаю, что в дальнейшем на этом рынке останутся только крупные игроки, что приведёт, по сути, к его монополизации. И это будет уже сложно называть рынком».
При этом Татьяна Планина считает, что количество застройщиков сильно не сократится.
«Уйдут самые мелкие, но их доля невысока», – поясняет Татьяна Планина.
Но она отмечает, что даже у крупных застройщиков возникают проблемы при работе с эскроу-счетами. Банк зачастую оценивает проект ниже его рыночной стоимости, что ведёт к снижению маржинальности проекта. А это, в свою очередь, приводит к тому, что банки искусственно повышают требования к размеру собственных средств застройщика на строительство дома.
«Каждый банк указывает разный процент, – отмечает Татьяна Планина. – Где-то это 10-15% от стоимости строящегося дома. Где-то 25%. В некоторых регионах России зафиксированы случаи повышения такого взноса до 50% от стоимости проекта. А это действительно большие суммы, которые застройщику не так просто найти и временно вывести из оборота. Эту проблему, как мы считаем, должно отрегулировать государство. Особенно в регионах, где стоимость квадратного метра жилья близка к себестоимости».
Татьяна Планина обращает внимание ещё и на то, что с введением эскроу-счетов начали возникать проблемы с использованием материнских сертификатов и т. д. Это связано с тем, что у государственных и муниципальных органов пока ещё не сложилось чёткое понимание, что же такое эскроу-счёт.
По задумке государства, основной смысл перехода на механизм работы с эскроу-счетами заключается в том, чтобы обезопасить дольщиков от обмана.
Такой способ действительно даст людям дополнительную гарантию. Но и потребует новых затрат с их стороны.
Судя по растущему спросу на недвижимость, население уже начало вкладывать деньги в покупку квартир.
Ну а строительный рынок готовится к новому скачку цен.
