Комиссия для Лузгина по отклонениям Боринштейн и Михайлова

A A A

27 декабря 2019 г. Администрация г. Пензы опубликовала на своем сайте заключения комиссии по публичным слушаниям 16 декабря 2019 г., на которых жители Пензы выступили против увеличения существующих параметров зданий при уменьшении отступов от границ и нулевом озеленении на двух смежных участках ул. Московской.

arbatРечь идет о реконструкции зданий ТЦ «Арбат» и бывшего «Камертона», расположенных на участках с кадастровыми номерами 58:29:4005014:63 и 58:29:4005014:284 соответственно. (Подробно о публичных слушаниях см. газету «Улица Московская» № 805 от 20 декабря 2019 г., «Маргарита Боринштейн и Игорь Михайлов накануне отклонения от предельных параметров»).

СТРОИТЕЛЬНЫЕ ФАНТАЗИИ
Строительный норматив – вещь довольно хитрая.
С одной стороны, при строительстве и реконструкции зданий застройщики обязаны соблюдать многочисленные нормы и правила, зафиксированные федеральными законами, ГОСТами и СНиПами, а также правилами регионального и местного уровня (например, Правила землепользования и застройки г. Пензы и Местные нормативы градостроительного проектирования г. Пензы).
С другой стороны, от строительного норматива можно кое-где кое в чем и отступить, если пройти определенную Градостроительным кодексом РФ процедуру.
С третьей стороны, норматив можно обойти, но это будет уже серьезное правонарушение, возможно, даже преступление, ставящее под угрозу сотни жизней. Однако вовремя обнаружить и доказать такой «обход» непросто. Застройщики на что только не идут, чтобы снизить свои издержки.
Вот, например, довольно известная специалистам уловка. По документам вплотную друг к другу построены два разных относительно небольших магазина. А фактически это единый крупный торговый центр.
Требования к строительству и эксплуатации общественных зданий зависят от площади. Чем больше проектируемая площадь, тем жестче контроль и надзор на всех стадиях, начиная от проектирования. Требования к пожарной безопасности другие. К расстоянию до жилья. К автомобильной парковке. Требования к ширине проходов, количеству выходов, туалетов для посетителей, устройству инфраструктуры здания.
И на все это приходится выделять все большую площадь в здании, то есть «откусывать» от потенциально полезной для торговли площади, чему владельцы коммерческой недвижимости, конечно, не рады.
Чем ни крупнее застройщик, тем более хитроумных юристов и проектировщиков он нанимает, чтобы формально, на бумаге, все выходило гладко.
Удалось же Маргарите Боринштейн при молчании прокуратуры оформить в собственность кусок гранитной мостовой ул. Московской вместе с посаженными вдоль тротуара перед домом № 61 и ТЦ «Арбат» пятью муниципальными липами и чугунными фонарями. И зачем-то присвоить получившемуся Г-образному участку, включающему старинный дом № 61 по ул. Московской, адрес: ул. Московская, 59б.
На взгляд со стороны, манипуляция с адресами имеет смысл только в целях будущего совместного использования участков по ул. Московская, 59 и 59б, а также расположенных на них зданий. Да и на публичных слушаниях 16 декабря 2019 г. эскизное предложение было показано одно на оба здания.
И жители Пензы озвучили слухи об Игоре Михайлове, владельце ТЦ «Арбат», как итоговом бенефициаре всей операции.
И один из запросов на предельные отклонения на участке № 58:29:4005014:63 (ТЦ «Арбат») касался расширения допустимых границ здания вплоть до северной границы участка – вплотную к зданию бывшего «Камертона» на участке № 58:29:4005014:284. (Как практически у всех исторических зданий на ул. Московской, северная и южная границы этого участка проходят по наружным стенам дома).
Но если здания на земельных участках по ул. Московской, 59 и 59б в перспективе фактически объединятся, то и участки под ними должны рассматриваться как единый.
И если предположение о грядущем объединении зданий верно, то даже прихваченные в частную собственность три сотни квадратных метров центральной улицы не позволят объединенному зданию вписаться в предельные параметры строительства по максимальному проценту застройки.
А вот если рассматривать сформированный 7 лет назад Г-образный участок № 58:29:4005014:284 сам по себе, то он просто идеален. Его площадь 600 кв. м – минимально допустимая по действующим правилам.
Процент застройки, благодаря оттяпанной части пешеходной улицы, даже чуть ниже максимально разрешенных 50%. Если правообладатель наберется наглости, то еще запросит расширение здания в сторону ул. Московской.

ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ ИМЕЕТ ПРАВО
Градостроительный кодекс РФ дает право на обращение за отклонением от предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) правообладателям только тех земельных участков, характеристики которых неблагоприятны для застройки (требование п. 1 ст. 40 Градкодекса).
То есть неблагоприятность тех или иных характеристик участка надо еще доказать на публичных слушаниях.
Кроме того, отклонение от предельных параметров допускается не более чем на 10% от установленного регламента
(п. 1.1 ст. 40 Градкодекса).
Правообладатель земельного участка обращается за разрешением на отклонение в комиссию местной администрации. Он несет все расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 4. ст. 40 Градкодекса).
Затем комиссия на основе публичных слушаний готовит рекомендации главе местной администрации: предоставить заявителю разрешение отклониться от предельных параметров либо отказать, и по какой причине надо сделать тот или иной выбор (п. 5 ст. 6 Градкодекса).
Глава местной администрации в течение 7 дней со дня поступления этих рекомендаций должен принять решение, в котором указывает причину разрешения либо отказа в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства (п.6 ст. 40 Градкодекса).
П. 7 ст. 40 Градкодекса дает право физическому или юридическому лицу оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

МЭР ЗАДУМАЛСЯ
На 15 января 2020 г. в разделе «Документы» на сайте администрации г. Пензы отсутствовали постановления о разрешении/запрещении выходить за предельные параметры строительства на участках с кадастровыми номерами 58:29:4005014:63 (адрес: ул. Московская, 59 – на участке здание ТЦ «Арбат») и 58:29:4005014:284 (адрес участка:
ул. Московская, 59б – на нем стоит здание с адресом ул. Московская, 61, бывший «Камертон»).
Отсутствие на сайте администрации города двух постановлений по названным участкам тем более странно, что проекты по ним выносились на публичные слушания 16 декабря 2019 г., а на заключениях комиссии и по участку № 58:29:4005014:284, и по участку № 58:29:4005014:63 стоит дата 17 декабря 2019 г.
Глава администрации Пензы Андрей Лузгин должен был принять постановления по этим участкам не позже 24 декабря 2019 г.
Однако их нет. А самым свежим на официальном сайте по состоянию на 15 января 2020 г. было постановление главы Администрации г. Пензы Андрея Лузгина № 2500 от 30 декабря 2019 г. (об утверждении изменений проекта планировки и межевания территории рядом с «Изумрудным городом» в Арбекове).

КТО ГОТОВИТ РЕШЕНИЯ
Напомним, что публичные слушания 16 декабря 2019 г. по участкам № 58:29:4005014:63 (адрес: ул. Московская, 59) и № 58:29:4005014:284 (адрес участка: ул. Московская, 59б) проходили бурно и затянулись на два часа.
Сидящие в президиуме муниципальные чиновники и депутаты отмалчивались. А под конец вице-мэр Магомед Агамагомедов поблагодарил жителей, заметив, что многие прозвучавшие вопросы хотели бы задать сами представители администрации.
Однако опубликованные заключения комиссии в обоих случаях рекомендуют мэру частично разрешить и лишь частично отклонить запросы на отклонение от предельных параметров.
Под заключениями от 17 декабря 2019 г. о результатах публичных слушаний 16 декабря стоят фамилии десяти членов Комиссии, куда обращаются за разрешением на отклонение от предельных параметров строительства (а также по ряду других вопросов).
Во-первых, это ее председатель – заместитель главы Администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам Магомед Агамагомедов.
Во-вторых, заместитель председателя Комиссии, начальник Управления градостроительства и архитектуры города Пензы Нина Кутырева.
Затем указан начальник юридического отдела Пензенской городской Думы Денис Фунякин.
Далее – председатель постоянной комиссии Пензенской городской Думы по местному самоуправлению, депутат Алексей Шуварин.
Председатель постоянной комиссии Пензенской городской Думы по градостроительной деятельности, депутат Борис Панин.
Депутат Пензенской городской Думы Юрий Крячко.
Заместитель начальника Правового управления Администрации г. Пензы Николай Коваленко.
Заместитель начальника Управления градостроительства и архитектуры города Пензы – главный архитектор города Сергей Петров.
Начальник отдела по градостроительным правоотношениям Правового управления Администрации г. Пензы Мария Зимина.
Секретарь Комиссии, главный специалист отдела градостроительного развития и планировки территорий Управления градостроительства и архитектуры города Пензы Ксения Кривенцева.
Комиссия зафиксировала 9 участников публичных слушаний, «постоянно проживающих на территории, в пределах которой проводятся публичные слушания», – жителей дома № 67 по ул. Московской. Кроме того, указаны 4 «иных участника» и два представителя СМИ.

КУДА ОТСТУПИТ «АРБАТ»
По участку под ТЦ «Арбат» (кадастровый номер 58:29:4005014:63, адрес: ул. Московская, 59) в заключении комиссии приводится 20 предложений и соответствующих им замечаний, которые высказали жители Пензы, и два замечания от представителей СМИ.
Однако аргументированные рекомендации комиссии о целесообразности или нецелесообразности учета внесенных участниками публичных слушаний предложений и замечаний содержат список из 19 пунктов, а не 22.
Среди внесенных в протокол предложений жителей Пензы и представителей СМИ два можно считать совпадающими по сути.
И еще два предложения комиссия, на первый взгляд, проигнорировала, не написав даже стандартной отписки «не относится к вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров».
Первое: вернуть историческое назначение здания по ул. Московской, 59 – выставочный зал. Второе: привести параметры на участке Московская, 59 в соответствие с действующими нормативами, поскольку существующее здание уже отклоняется от предельных параметров.
Целесообразными для учета комиссия сочла всего 5 пунктов.
Во-первых, снижение процента озеленения до нуля.
Во-вторых, расстояние от фасада жилого дома до внутренней стены здания по ул. Московская, 59.
В-третьих, отсутствие обоснования неблагоприятных для застройки характеристик участка для предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров.
В-четвертых, расположение участка в защитных зонах объектов культурного наследия.
В-пятых, нарушение норм пожарной безопасности в части нормативных противопожарных отступов между зданием по ул. Московская, 59 и жилым домом по ул. Московская, 67.
В итоге мэру рекомендовано предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 58:29:4005014:63, по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 59, в части уменьшения минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения здания. Перечисленные в заключении комиссии номера точек на схеме означают следующее.
Снизить отступы от границы участка 58:29:4005014:63 до стены расположенного на нем здания можно до 0 м – на границе с домом № 61 (т. е. примерно вдоль 17-18 м с северной стороны, по границе с участком № 58:29:4005014:284), а также вдоль почти всей южной границы участка (со стороны парковки на
ул. М. Горького).
На оставшихся примерно 17-18 метрах южной границы (со стороны бара «Градусник») предлагается разрешить снизить отступы до 0,5 м.
Отказать в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров в части увеличения максимального процента застройки территории до 80%.
Получается, что в процессе реконструкции здания ТЦ «Арбат» можно передвинуть к той или иной границе участка, но пятно застройки должно уменьшиться до стандартных максимально разрешенных 50%?
Видимо, комиссия всерьез на это рассчитывает. Поскольку не разрешает свести к нулю процент озеленения территории, а в настоящее время на участке нет зелени – ей просто негде расти.
Также комиссия отказывается разрешать запрошенные правообладателем нулевые отступы вдоль границы участка по ул. Московской и со стороны двора (северо-восточная часть границы).


КАК 61 ПРЕВРАЩАЕТСЯ В 59Б
По волшебному участку с кадастровым номером 58:29:4005014:284 (адрес: г. Пенза, ул. Московская, 59б, на котором стоит дом с табличкой «ул. Московская, 61») набралось 22 предложения с замечаниями от проживающих в ближних пределах участников публичных слушаний и два от «иных участников». От представителей СМИ в протокол попали три замечания.
Аргументированные рекомендации о целесообразности или нецелесообразности учета высказанных предложений и замечаний содержали 22 пункта. Целесообразными были признаны те же пять, что и по участку ТЦ «Арбат». Большинство остальных предложений и замечаний признано не относящимися к рассматриваемому вопросу о предельных отклонениях.
В итоге комиссия рекомендовала главе администрации предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 58:29:4005014:284 только в одном случае – уменьшить до 0 м отступ от южной границы участка до расположенного на нем здания,
т. е подтвердила существующее положение вещей. В остальном комиссия рекомендовала отказать заявителю. Так, отказано в снижение до 0% озеленения территории. Очевидно, члены комиссии стремятся сохранить оказавшиеся на частной земле муниципальные липы.
Также рекомендовано отказать в уменьшении до 1,5 м минимальных отступов от границ земельного участка до здания со стороны двора (восточная граница участка) и до 0 м по северной границе участка.

Прочитано 970 раз

Уважаемый читатель!

Наверное, если вы дочитали эту публикацию до конца, она вам понравилась. Очень на это рассчитываем.
Верим в то, что сравнительно малочисленная аудитория «Улицы Московской» вместе с тем еще и верная аудитория. Верная принципам открытого и свободного общества.
Открытое общество, одним из элементов которого является справедливая и сбалансированная журналистика «Улицы Московской», может существовать исключительно на основе взаимной ответственности и взаимных обязательств.
Мы бросаем вызов власти и призываем ее к ответственности.
Мы ставим под сомнение справедливость существующего положения вещей и готовим наших читателей к тому, что все еще изменится.
Мы рассказываем о вещах, о которых власть хотела бы умолчать, и даем шанс обиженным донести свою правду.
Но мы нуждаемся в вашей поддержке.
И если вы готовы потратить посильные вам средства для поддержания свободного слова, независимых журналистских расследований, мы потратим ваши средства на эти цели.

Заранее благодарен, Валентин Мануйлов

donate3

Поиск по сайту