Самое читаемое в номере

Местные нормы градостроительного проектирования: комментарий разработчика

A A A

В связи с публикацией в выпуске от 28 августа с. г.  статьи «Даёшь кособокие регламенты?!»,в которой Екатерина Куприянова описала обсуждение проекта местных нормативов градостроительного проектирования (оно проходило на заседании градостроительного совета при Администрации г. Пензы),в адрес нашего издания поступил квалифицированный комментарий Ирины Херувимой, руководителя работ по теме «Местные нормы градостроительного проектирования города Пензы»,выполненных в составе авторского коллектива ООО «Научно-исследовательский институт «Градостроительства и землеустройства».
Публикуется в аутентичном виде.

Главная  цель  настоящей статьи – донести  тем, кто действительно интересуется этим вопросом, что же это за документ   «Местные  нормативы  градостроительного проектирования»,  и пояснить некоторые драматичные вопросы его содержания.
С нормативной базой архитекторы-проектировщики  работали всегда. В прежде действовавшем Градостроительном кодексе РФ в редакции Федеральных законов от 2001 г. были государственные градостроительные нормативы и правила (Статьи 51-52) и градостроительные нормативы и правила субъектов Российской Федерации (территориальные градостроительные нормативы и правила). В новом Градостроительном кодексе РФ вместо этого введены нормативы градостроительного проектирования (региональные и местные).
Поэтому тема эта неновая, и в Пензе уже были «Местные нормативы градостроительного проектирования» (далее МНГП),  разработанные во Владимире и утвержденные только в феврале 2014 г. Тема прошла практически незамеченной, не было ни градсоветов, ни публичных слушаний.
Нормативы представляли собой достаточно большой том, составленный из данных Генплана, Правил землепользования и застройки и собственно нормативов, имеющий очень разное содержание у разных субъектов страны и неубедительно мало материалов по обоснованию.   
И уже в мае 2014 г. в Градостроительный кодекс РФ были внесены изменения, в которых конкретно определен  состав МНГП на основе Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», т. е. определен перечень объектов,   размещение и функционирование которых в городе входит в круг вопросов местного значения.
МНГП содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального,  коммунально-бытового назначения, инженерной инфраструктуры, благоустройства территории), максимальной доступности таких объектов для населения.
Проще говоря, – местные нормативы устанавливают минимальные параметры объектов городской инфраструктуры (сколько мест, кв. м, га, % от численности населения и т.п. для школ, детских садов, больниц, автомобильных стоянок и всего перечня объектов, курируемых  органами местного самоуправления) и их максимальной пешеходной или транспортной удаленности от потребителя (горожанина).
В процессе разработки нормативов архитекторы Пензы обсуждали, требовали и спорили, а юристы четко следили за присутствием обоснований к каждой статье МНГП. Стоит заметить, что главной трудностью разработки МНГП Пензы было обилие противоположных мнений и предложений даже в среде архитекторов.
Рассмотрим самые интересующие профессионалов и горожан вопросы, вызвавшие наибольший разброс мнений и в некоторых случаях просто непонимание их сути.   
Самым сложным в обсуждении и принятии компромиссного решения является вопрос автомобильных стоянок. Говоря доступным языком, в городе есть определенное количество личного автотранспорта, который необходимо где-то ставить.  
В МНГП  четко прописано деление стоянок на гостевые (на открытой неогороженной стоянке в границах земельного участка жилого дома, предназначенная для парковки легковых автомобилей посетителей жилой застройки) и  стоянки для постоянного хранения в капитальных гаражах (паркингах): наземных, подземных, полуподземных, встроенных и пристроенных, на открытых охраняемых и неохраняемых стоянках в границах квартала (микрорайона) или на свободных соседних территориях).
В границах земельных участков многоэтажных жилых домов стоянки для постоянного хранения индивидуального транспорта располагаются только в подземных, полуподземных, наземных, встроенных, пристроенных и отдельно стоящих многоэтажных паркингах.
Извините, что точно цитирую текст МНГП, но хочется, чтобы в него горожане внимательно вчитались. Застройщик, хочешь обеспечить максимальный комфорт проживания для жителей дома, делай стоянку для постоянного хранения автомобилей в границах земельного участка этого жилого дома!
Покупатель квартиры, хочешь получить максимальный комфорт проживания в доме, покупай квартиру в доме со стоянкой для постоянного хранения автомобиля в границах земельного участка жилого дома, которая может быть организована только в закрытых многоэтажных паркингах.
Альтернатива – организованная парковка на свободных территориях в доступности 800 (1500 м для районов реконструкции). На градостроительных советах, посвященных МНГП, обсуждался вопрос о том, что обязанности в организации стоянок для постоянного хранения автомобилей должны  делить застройщики и администрация города.
Но не всегда сам застройщик отказывается от строительства парковок. Например, у дома планировался большой подземный паркинг, но жильцы не захотели выкупать там машино-места. А за квартиры свои заплатили.
Хотя опыт Пензы показывает, что квартиры в домах с организованными местами для постоянного хранения автомобилей раскупаются лучше (видимо, покупатель думает о перспективе, даже если он сейчас не в состоянии купить парковочное место).
Конечно, здесь речь идет не о социальном жилье, а о жилье достаточно высокой ценовой категории. Сегодня гаражи, паркинги, парковочные места в нашей стране коммерчески невыгодны, они не окупаются.
С одной стороны, сейчас для горожан 15 тысяч долларов – значительная сумма. С другой стороны, пока житель Пензы или другого города России может ставить машину в зеленой зоне возле подъезда, его не заставишь ставить ее в паркинг, за который нужно платить, да еще и добираться до него.
Поэтому необходимо включать административный ресурс и начать борьбу с парковками в неположенных местах. Так, как это делается в европейских странах, где штрафы ощутимые, и штрафуют обычно не ГАИ, а специальные муниципальные службы, которые таким образом существенно пополняют городской бюджет.
Кроме того, можно было бы ввести систему регистрации автотранспорта, связанную с наличием парковочного места. Надо максимально привязать регистрацию автомобиля к наличию парковочного места. Это может быть гараж либо долгосрочный договор аренды парковочного места.
Если нет парковочного места – тоже регистрировать, но вводить плату за использование городского пространства. Это может быть небольшая сумма, но она должна стимулировать человека искать конкретное парковочное место, чтобы не платить за абстрактное. А платить надо. Любая машина, которая ездит по городу, наносит ущерб и городу, и его жителям.
Эта страшилка, конечно, не на сегодняшний и даже не на завтрашний день, но проблема с парковками никуда не денется, и чем раньше ее начнет решать город, тем меньше проблем будет в будущем.
Кстати, по поводу инвестиций. В  центре крупнейших городов мира парковочные места стоят дорого и пользуются огромным спросом, а потому их выгодно приобретать для инвестиций, парковки приносят больше отдачи, чем многие другие объекты коммерческой недвижимости.
До цивилизованного мира нам пока далековато, без обид, я имею в виду наши доходы, но положительные возможные перспективы для застройщиков все-таки вдохновляют.
И еще информация для размышления. Вопрос парковки является проблемой и для многих жителей крупных европейских городов. Каждая страна решает его по-своему. Например, в Германии не разрешается оставлять автомобили у жилых домов. В крупных городах для этих целей предназначены «цивилизованные» места для парковки и специальные платные автостоянки.
Учитывая многочисленные пожелания архитекторов и застройщиков, в последнем варианте МНГП был принят минимальный показатель требуемого количества машино-мест для хранения автотранспортных средств для многоквартирных жилых домов исходя из сегодняшнего уровня автомобилизации в городе, хотя правильным должно было быть использование показателя на расчетный срок (2026 г.). Была оговорена возможность внесения изменений в МНГП в перспективе с ростом автомобилизации.
Следующие показатели, которые вызвали много вопросов у архитекторов, – это расчетные показатели объектов, предназначенных для создания условий обеспечения жителей услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания, объектов организаций культуры. Здесь не устраивало использование градостроительных нормативов федерального уровня  и ставился вопрос, зачем они нужны в МНГП.
Абсолютно согласна с оппонентами, что лучше бы было провести анализ существующей обеспеченности данными объектами в нашем городе на сегодняшний день и вывести это как показатель минимальной обеспеченности. Дело в том, что, во-первых, этих данных и времени на их сбор и анализ у нас не было, во-вторых,  за статистические данные тоже нужно платить, а бюджет это не предусматривал.
Сошлись на том, что, будет возможность со временем, скорректируем нормативы в сторону увеличения. Показатели в федеральных нормативах не менялись еще с доперестроечных времен, поэтому очевидно, что реальная обеспеченность объектами социальной инфраструктуры их давно перешагнула. По поводу необходимости данного раздела – показатели указывают, какими объектами обслуживания город должен быть обеспечен для нормальной жизнедеятельности.
Еще один вопрос, который вызвал пристальное внимание оппонентов, – расчетные показатели объектов благоустройства, мест массового отдыха населения. Здесь разработчики позволили вписать нормативы озеленения микрорайона или квартала (современное определение микрорайона).
Высокая плотность новой жилой застройки сегодня ведет к тенденции отказа от организации внутри микрорайона такой рекреационной единицы, как сквер или сад микрорайона, что абсолютно не благоприятно для среды обитания. Минимальная норма на микрорайон принята  0,5 га, что позволит горожанам обрести место для прогулок рядом с домом.
Работа над МНГП практически завершена. Обоснование нормативов пришло к минимальному текстовому формату и сформатировано по принципу «необходимого и достаточного» для градостроительного проектирования.  
Хочется надеяться, что принятие норм в Пензенской городской Думе пройдет менее драматично, ведь профессионалы их уже одобрили.
Ирина Херувимова,
14 сентября 2015 г.

Прочитано 2215 раз

Поиск по сайту