ЖК Гулливер. 16.03.2022 года
Пару недель назад в редакцию «Улицы Московской» обратились представители ТСЖ «Гулливер» (председатель правления Андрей Трофимов) с просьбой осветить историю затянувшейся борьбы с управляющей компанией «Высотка» (руководитель Александр Глушков).
На сегодняшний день правление ТСЖ исчерпало практически все методы борьбы, включая судебную защиту. Вот только управляйка не собирается капитулировать, а жилищная инспекция в такой ситуации сетует на несовершенство законодательства в жилищной сфере.
СТАВКА НА ДЕМПИНГ
ЖК «Гулливер» – 18-этажный дом с коммерческими помещениями на 1 этаже, расположенный в Ближнем Арбекове. Он застраивался и вводился в эксплуатацию ООО «Бородинский квартал» (ликвидировано 1 октября 2020 г. – прим. автора). К моменту массового заселения, в 2019 г., обслуживанием дома уже вовсю занималась управляющая компания «Высотка».
При этом для собственников до сих пор остаётся загадкой, как в частично заселённом доме управляйка смогла набрать достаточное количество голосов в свою пользу. Впрочем, на начальном этапе такие нюансы мало интересуют новосёлов.
Вопросы к работе «Высотки», по словам Андрея Трофимова, стали возникать по мере освоения жилых площадей. То электриков и сантехников не дозовёшься, когда вовсю кипят отделочные работы в новеньких квартирах, то качество уборки лестничных площадок оставляло желать лучшего.
С одной стороны, такой нерасторопности удивляться не приходится, если принимать во внимание размер тарифа, установленный управляйкой на содержание дома. Всего 16 рублей 51 копейка с 1 кв. метра.
С другой стороны, даже новому дому требуется хороший уход, чтобы не довести его до аварийного состояния.
В связи с чем у собственников возникал логичный вопрос: на что тратятся их деньги? Однако этот вопрос и по сей день остаётся без ответа.
В 2020 г., в то самое время, когда миром завладела пандемия, собственниками ЖК «Гулливер» завладела идея создания ТСЖ с одноимённым названием. И 16 сентября 2020 г. они его зарегистрировали, предварив это событие, как положено, проведением общего собрания. При этом тариф на содержание установили в размере 19 рублей. Протокол направили в Госжилстройтехинспекцию и стали ждать перехода. Но его не произошло.
Позднее выяснилось, что через месяц с момента регистрации ТСЖ в Госжилинспекцию поступил протокол № 1/2020 от 6 октября 2020 г. общего собрания собственников дома № 13 по ул. Бородина, по которому жильцы выбирали УК «Высотка». Инициаторами очередного собрания выступили 6 собственников МКД, среди них двое – собственники коммерческих помещений.
Председатель правления Андрей Трофимов не скрывает, что часть жильцов и все владельцы коммерческих помещений восприняли идею создания ТСЖ достаточно негативно. Кому-то не понравилась перспектива увеличения тарифа, у кого-то уже был горький опыт взаимодействия с ТСЖ, а кто-то просто не верил в дееспособность самоорганизации жильцов. Но при этом было сложно поверить и в то, что этих противников большинство, памятуя о результатах предыдущего голосования.
Ознакомление сторонников ТСЖ с контрпротоколом и бюллетенями прояснило диспозиции. Оказалось, что и сам документ и бюллетени имели существенные огрехи, вплоть до фальсификации подписей. После исключения «неправильных» голосов, исследователи протокола не насчитали положенного кворума.
Из общей площади дома в 7919,20 кв. м участие в голосовании приняли 3575,55 кв. м, или 45,15%. И сторонники ТСЖ отправились в суд Октябрьского района г. Пензы с иском на шестерых инициаторов собрания.
ЗАБОР ВСЕМУ КВОРУМ?
Подробности судебного процесса займут, пожалуй, не одну газетную публикацию. Вкратце лишь обозначим, что с момента первого обращения в суд, в январе 2021 г., и до начала полноценного судебного заседания, август 2021 г., судья Наталья Половинко несколько раз возвращала иск заявителям. В каждом своём определении она указывала якобы на неполный пакет документов. Своеобразный пинг-понг закончился лишь после того, как истцы подали частную жалобу на судью в судебную коллегию Пензенского областного суда. Только тогда иск был принят к производству.
24 января 2022 г. судья Половинко удовлетворила иск. Соответственно, протокол в связи с отсутствием кворума был признан недействительным, а решения общего собрания отменены. И хотя в заочном решении ни слова не сказано о поддельных подписях, представители ТСЖ утверждают, что к процессу привлекались собственники МКД, свидетельствовавшие о подделке своих подписей. Более того, в ходе разбирательства один из ответчиков, Дмитрий Михеев, в прямом смысле слова перешёл на сторону ТСЖ.
В телефонном разговоре с корреспондентом «УМ» он пояснил, что разочаровался в деятельности УК «Высотка».
«Я не приемлю вранья. Обещано было много, но всё свелось только к словам. Обещали жителям огородить территорию и за свой счёт сделать автоматику. И ничего так и не было сделано. Установили минимальный тариф и каждый раз прикрываются им как щитом. Мол, а чего вы хотите при таком тарифе?! Кроме этого, в суде были выявлены факты фальсификации бюллетеней. Да и меня руководитель управляйки фактически обманул, когда предложил стать инициатором собрания и при этом заверил, что моё присутствие на собрании необязательно. А в суде выяснилось, что это нарушение закона».
К слову об ограждении «Гулливера», чуть ли не ключевом моменте во всей этой истории. Собственники квартир изначально хотели огородить территорию, в отличие от владельцев коммерческой недвижимости, которым ограждение перекрывало бы подъезды к офисам и магазинам. И этим желанием, соответственно, и нежеланием, по мнению Андрея Трофимова, управляйка умело манипулирует.
Как только возникает угроза смены управляйки, она организует собрание и включает в повестку, помимо вопроса о выборе управляющей компании, заборную тему. Для принятия решения по забору требуется две трети голосов всех собственников, а по выбору управляйки – более 50% или простое большинство от числа принявших участие в голосовании. То есть, чтобы сменить управляйку, требуется чуть более четверти голосов всех собственников в доме.
На практике это происходит следующим образом. Хозяева квартир клюют на забор, голосуют за него и тем самым обеспечивают кворум собранию. И при этом совершенно неважно, как они проголосуют за способ управления. Ведь подписи вполне можно и подделать. А владельцы коммерции голосуют против забора, но за управляйку. В результате ограждение не набирает положенных голосов, зато управляйка остаётся на месте.
Такой нехитрый приём, по словам Андрея Трофимова, применялся в октябре 2020 г. Затем управляйка организовала собрание в феврале 2021 г., как только сторонники ТСЖ отправились в суд.
В распоряжении «УМ» имеется обращение 10 собственников в прокуратуру по данному собранию, где люди подтверждали подделку своих подписей.
Третья угроза для «Высотки» возникла в декабре 2021 г., когда сторонники ТСЖ повторно провели собрание по смене способа управления домом и набрали необходимое количество голосов. В результате на сегодняшний день в Госжилинспекции, помимо протокола с решением о выборе ТСЖ, уже поступил контрпротокол, где собственники якобы голосуют за УК «Высотка». Чехарда да и только.
КАК НЕЗАМЕТНО ПОТРАТИТЬ МИЛЛИОН
По мнению первого заместителя министра ЖКХ и ГЗН Пензенской области Андрея Цесарева, пресечь практику контрпротоколов достаточно сложно. Причём даже обращения в судебные органы за отменой протоколов зачастую не приводят к желаемым результатам. Пока неповоротливая судебная машина – ТСЖ «Гулливер» судилось целый год – выдаст решение на отмену одного протокола, за это время появятся новые протоколы. Поэтому требуется ввести более жёсткие требования на федеральном уровне к механизму перехода из одной управляйки в другую или при смене способа управления МКД.
«Мы разбираемся сегодня в ситуации с ЖК «Гулливер». Поступают заявления собственников, которые не голосовали за УК «Высотка», однако их подписи стоят в бюллетенях. Соберём все заявления, посчитает кворум, а затем направим эти заявления в правоохранительные органы для проведения проверки по факту фальсификации», – пояснил Андрей Цесарев.
Впрочем, сама УК «Высотка» отрицает фальсификацию. И даже более того, 20 марта в телефонном разговоре руководитель компании Александр Глушков заявил, что подделками занимаются сторонники ТСЖ, и пояснил, с чем связана чехарда с протоколами:
«Человек 20 в доме ратуют за ТСЖ. Это группа людей, в основном безработные, хотят присесть на шею своим соседям. И они подделывают протоколы. Люди об этом узнают, проводят собрания (в пользу УК), чтобы не допустить бедлама. На доме установлен тариф 15,90 руб./кв. м (снизили в апреле 2021 г. – прим. автора). Это абсолютно адекватный тариф.
Жители хотят забор поставить, а мы, как обслуживающая компания, собираемся за свой счёт поставить автоматику за 270 тыс. рублей. Но для этого надо набрать 2/3 голосов, а эти граждане (правление ТСЖ) бойкотируют это дело и не дают голосовать. Считаю, что нет ничего более непрозрачного, чем ТСЖ. У нас в наличии и спецтехника (4 мини-погрузчика), и штат квалифицированных сотрудников. А в случае с ТСЖ – это собачья свадьба».
Александр Глушков также заверил, что у «Высотки» прозрачная деятельность. Вся информация о расходовании средств размещена в системе ГИС ЖКХ. Кроме того, он пообещал дать телефон старшей по дому, которую никто из жителей «Гулливера» ни разу не видел, но от имени которой подписаны все договоры управления с УК «Высотка».
На 23 марта корреспондент «УМ» так и не получила телефона старшей по дому. Но в ГИС ЖКХ действительно обнаружилась информация о расходовании средств за 2 месяца 2019 г. и за 2020 г. По подсчётам, за 14 месяцев «Высотка» собрала 1 млн 621 тыс. 519 руб. 03 копейки. При этом расходы компании с абстрактными статьями расходов составили 1 млн 830 тыс. 421 руб. 10 копеек, из них 549 тыс. 126 руб. 63 копейки – расходы на административно-управленческие, информационные услуги и учётно-расчётное управление.
Следовательно, почти 1 млн рублей был израсходован на содержание дома. Впрочем, сами жители этого лимона почему-то не заметили.
«УМ» продолжит следить за ситуацией вокруг ЖК «Гулливер.
Елена Дёмина
