Супермен из «Импульс-М»
Дольщики, которые целый год добивались возобновления работ на пяти недостроенных домах, готовятся к новым приключениям и новой волне протеста. На этот раз она может быть направлена против частной структуры ООО «Импульс-М», в которой работает оценщик Михаил Зайцев.
Именно этот специалист подготовил отчёт по оценке рыночной стоимости всех недостроенных домов компании «Пензастрой». Его заключение было опубликовано на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 18 ноября 2018 г. (www.bankrot. fedresurs.ru).
Из отчёта следует, что все объекты были детально осмотрены Зайцевым 10 августа 2018 г. Это между прочим 5 строительных площадок в разных частях г. Пензы. Или 20 подъездов. Или 265 этажей без учёта подвалов и чердаков. Или больше 100 тыс. кв. м.
По мнению дольщиков, детальный осмотр такого количества объектов невозможно провести за один день.
Даже для того, чтобы объехать все эти дома, надо преодолеть расстояние в 35 км. По данным навигатора, который учитывает пробки в рабочий день, это почти полтора часа.
Для сравнения, губернатору Пензенской области Ивану Белозерцеву, который объехал все недостроенные дома компании «Пензастрой» 9 октября 2018 г., на это потребовалось около 5 часов.
При этом надо понимать, что на каждом объекте правительственная комиссия во главе с губернатором провела не больше 30 минут. За это время чиновники успевали сказать только несколько слов на телекамеры. Они не занимались детальным обследованием всех этажей, чердаков, подвалов и крыш.
Дольщики не верят в то, что оценщик Зайцев обладает какими-то суперспособностями. Они склоняются к версии, что он просто пытается ввести в заблуждение тех должностных лиц, которые будут знакомиться с его отчётом. Это предположение подтверждается многочисленными нестыковками, которые присутствуют в самом документе.
К примеру, по данным оценки, расположение ЖК «Лукоморье» «совпадает с расположением ориентира ул. Речная, 13».
В реальности ЖК «Лукоморье» расположен совсем по другому адресу – рядом с супермаркетом по ул. Центральная, 13. Разница между этими ориентирами составляет почти 500 м.
«Нам непонятно, какой конкретно объект оценивал Михаил Зайцев, – делятся дольщики ЖК «Лукоморье» своим впечатлением об отчёте. – Мы не уверены даже в том, что он приезжал на наш недостроенный дом».
Отчёт об оценке стоимости второй очереди ЖК «Лукоморье» начинается с титульного листа, где обозначены параметры первой очереди.
По мнению дольщиков, в отчёте прослеживается «полное отсутствие понимания различий двух объектов», «оценка делалась пренебрежительно, как будто копировали всё подряд, не разбираясь в деталях».
Оценщик Зайцев увидел рулонную кровлю в ЖК «На Стрельбищенской».
Но некоторые подъезды не заведены под крышу.
В частности, в отчёте за подписью оценщика Зайцева указано, что во вторую очередь ЖК «Лукоморье» «заведён и смонтирован газ», «в квартирах проведено отопление, смонтированы трубы, водяная разводка, канализация и стояки».
В реальности ничего этого нет: трубы газа, отопления, водоснабжения и канализации не проведены, стояков не имеется. А стоимость этих невыполненных работ, между прочим, оценивается в 23 млн руб.
По итогам анализа оценки Михаила Зайцева получается, что стоимость недостроенных квартир в доме с готовностью 87% составляет 44,8 тыс. руб. за кв. м.
Соответственно, после сдачи дома в эксплуатацию эта стоимость должна подняться до 51,5 тыс. руб. за кв. м.
Дольщики считают, что это явно превышает все допустимые рыночные мерки. Особенно если учесть, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках Пензы составляет от 43 до 47 тыс. руб. А квартиры в ЖК «Лукоморье», который расположен в Пензенском районе, изначально продавались по цене 30-35 тыс. руб. за кв. м.
Оценщик Зайцев увидел остекление оконных проёмов в ЖК «На Стрельбищенской». Но их нет.
За что посадят Гришаева и Сакмаева
Как следует из отчёта об оценке стоимости второй очереди ЖК «Райки», в доме «имеется система электроснабжения», а «фасад выполнен декоративной штукатуркой».
В реальности электроснабжение объекта по постоянной схеме отсутствует, а декоративной штукатурки на фасаде нет. Как нет и утеплителя, который должен находиться под ней.
Вторая очередь ЖК «Райки» выполнена в кирпичной кладке. А 11 этажей шестого подъезда и вовсе отсутствуют – их ещё не построили.
Из отчёта об осмотре первой очереди ЖК «Райки» следует, что Михаил Зайцев увидел внутренние перегородки, выполненные из кирпича, и мозаичные полы в местах общего пользования. Однако в реальности внутренние перегородки выполнены из пенобетона, а мозаичные полы имеются только в одном подъезде из трёх.
При определении рыночной оценки ЖК «8 Марта» указано на наличие входных дверей в квартиры и в здание. По факту это не соответствует действительности, поскольку двери отсутствуют.
Кроме того, при определении рыночной стоимости земельного участка были использованы объекты-аналоги на ул. Красной и в Ахунах. При этом ссылки на объявления о стоимости данных земельных участков являются нерабочими.
Дольщики ЖК «Тернопольский» отмечают, что площади земельных участков, которые использованы в качестве аналогов для сравнения стоимости, отклоняются друг от друга в 10 раз.
Оценщик Зайцев увидел трубопроводы внутри второй очереди ЖК «Лукоморье». Но их нет.
А ещё Михаил Зайцев при описании земельного участка под ЖК «Тернопольский» не учёл, что на нём расположен ещё один многоквартирный дом. А значит, стоимость земли надо делить как минимум пополам, чтобы учесть интересы других собственников.
При осмотре ЖК «На Стрельбищенской» Зайцев зафиксировал частичное остекление оконных проёмов. Хотя в действительности оконные конструкции на этом объекте отсутствуют.
По состоянию на 10 августа 2018 г. там также отсутствовала рулонная двуслойная кровля, которую якобы увидел Михаил Зайцев. Сотрудники ООО «Новое решение» начали делать её только осенью. За эти работы им заплатит бюджет. Как и за многие другие работы, которые не выполнила компания «Пензастрой», но которые уже присутствуют в отчёте оценщика Зайцева.
Такое завышение процента выполненных работ дольщики считают незаконным и даже усматривают в этом признаки мошенничества.
«В оценке Зайцева указан огромный объём работ, которого в реальности не существует, – отмечают дольщики. – В дальнейшем это может обернуться серьёзными нестыковками и подозрениями в хищении бюджетных средств, поскольку в документах Правительства Пензенской области будет написано, что работы надо выполнить, а в соответствии с оценкой, представленной в Арбитражный суд, они будут уже выполнены».
Судя по всему, отвечать за такие нестыковки придётся министру строительства Пензенской области Александру Гришаеву и руководителю Государственного центра региональной экспертизы Андрею Сакмаеву.
Хотя они, по мнению дольщиков, пока что ни в чём не виноваты.
Оценщик Зайцев увидел декоративную штукатурку на фасаде второй очереди ЖК «Райки». Но там только кирпичная кладка.
Магазины дешевле квартир
Самое интересное в отчёте Михаила Зайцева – это стоимость коммерческих помещений на первых этажах недостроенных зданий.
В соответствии с оценкой, выложенной в открытый доступ, цена квадратного метра нежилого помещения во второй очереди ЖК «Райки» составляет 15 тыс. руб. (при степени готовности дома 45%).
При этом стоимость квадратного метра в квартирах, которые находятся выше, оценена в 24,4 тыс. руб.
Аналогичная ситуация с оценкой стоимости коммерческих помещений прослеживается и на других объектах «Пензастроя».
В ЖК «Лукоморье» стоимость квадратного метра нежилого помещения оценивается в 27,5 тыс. руб. при готовности дома 83%, а стоимость квартир превышает 40 тыс. руб. за кв. м.
В ЖК «На Стрельбищенской» рыночную стоимость квадратного метра нежилого помещения оценили в 29 тыс. руб. при степени готовности 80%, а стоимость квадратного метра в квартирах – в 39,5 тыс. руб.
При этом на рынке недвижимости Пензы стоимость коммерческих помещений, как правило, превышает стоимость квартир. Иногда многократно.
Анализируя выводы оценщика Зайцева, обманутые дольщики склоняются к версии, что стоимость коммерческих помещений искусственно занижена, а стоимость квартир, наоборот, искусственно завышена.
По мнению опытных юристов, цель такого маневра может заключаться в том, чтобы продать коммерческие помещения с торгов по явно заниженной цене «своим людям».
Возможно, это будет делаться посредством электронных площадок, зарегистрированных далеко за пределами Пензы. В результате, кто-то может получить очень хорошую прибыль.
В свою очередь, дольщики могут столкнуться с доплатами перед уходом в жилищно-строительный кооператив.
В этой связи у них возникают вопросы к Венере Аминовой, которую в январе 2018 г. они привели на должность арбитражного управляющего компании «Пензастрой», а в июне 2018 г. переназначили её большинством голосов на должность конкурсного управляющего.
Также отмечается, что компания «Импульс-М» оценила работу, выполненную Михаилом Зайцевым, в 1,5 млн руб. И эти деньги должны быть заплачены из конкурсной массы.
Дольщики не могут утверждать, что имеют дело с фактом мошенничества. Они полагают, что дать однозначный ответ по поводу их опасений смогут прокурор Пензенской области Наталья Канцерова, начальник Управления МВД по Пензенской области Сергей Щёткин и руководитель СУ СКР по Пензенской области Дмитрий Матушкин.
В этой связи газета «Улица Московская» просит считать данную публикацию официальным заявлением в органы правопорядка.
Фотографии предоставлены членами комитета кредиторов
компании «Пензастрой»
