Пенза – машина девелоперского роста?

Последние изменения в руководстве Пензы и обсуждение ситуации в городском развитии стимулируют к размышлениям о прошлом, настоящем и будущем пространства города.
Считаю оживление обсуждения этой тематики очень важным, но сильно запоздавшим, поскольку ситуация с городским пространством Пензы непоправимо испорчена и с трудом подлежит реабилитации.
Здесь я предлагаю некоторые факультативные соображения о том, чем была, чем могла стать и чем в результате не стала Пенза, как поселение городского типа.
На мой взгляд, Пензу можно сегодня назвать пространством для извлечения капиталистической ренты со стороны девелоперских компаний и близких к ним бюрократически-предпринимательских групп – союза административного аппарата городского и областного уровня и близких к нему проектировщиков и планировщиков.
Эта капиталистическая рента извлекается с помощью интенсивного строительства жилой и коммерческой недвижимости и поддержки спроса на нее за счет сложной системы подстроек в виде ипотеки, включения в обращение различных видов капитала (материнский), использования федеральных юбилейных средств.
Иными словами, всё городское пространство Пензы видится как поле игры «Монополия», каждая клеточка которой является участком, обладающим тем или иным потенциалом продажи и девелоперских инвестиций с целью получения быстрой прибыли.
Все остальные факторы – экологии, сложной организации городского пространства, транспортной инфраструктуры, защиты исторического наследия – не принимаются во внимание или отсекаются как малозначимые. Опыт борьбы местных сообществ против точечной застройки в разных частях города – тому живое свидетельство.
В первые годы строительного бума (2005-2007 гг.) крупные девелоперские проекты внушали оптимизм, поскольку стали символом возрождения городской экономики. Сегодня дальнейшая жизнь города в режиме простого обслуживания интересов девелоперов уже является источником рисков не только для экономики, но и для перспектив городского развития. Почему?
Во-первых, не секрет, что Пенза отнюдь не является мегаполисом такого уровня и типа, когда его положение само по себе оказывается притягательными для мигрантов, бизнесов и талантливых интеллектуалов, как это происходит с Лондоном, Нью-Йорком, Москвой на международном уровне и с Екатеринбургом, Нижним Новгородом и некоторыми другими крупными региональными центрами.
То есть на сегодня у Пензы отсутствуют возможности накапливать капиталы и ресурсы, пользуясь статусом мегаполиса, пусть и на уровне макрорегиона. Из этого следует, что рост населения городу не грозит, так же как и экономический взлет, основанный на эффекте регионального доминирования.
Перед девелоперами и владельцами недвижимостью открываются не слишком радужные перспективы того, что пузырь на рынке недвижимости лопнет, так как первичный спрос уже удовлетворен, а новым покупателям взяться неоткуда.
Не появятся и новые мощные отрасли экономики, связанные с интеллектуальными сервисами, которые концентрируются в подобных городах – от инжиниринга до маркетинга и рекламы, способные придать устойчивый рост
постиндустриальной городской экономики.
Во-вторых, Пенза утратила имевшийся в советское время промышленный и научно-технический потенциал, который обеспечивал население работой, а город – своим уникальным местом в разделении труда на региональном и страновом уровнях.
Где те заводы и НИИ, что формировали технологическую среду города? Они либо исчезли, либо стали в разы меньше по масштабам деятельности.
Подобные этапы деиндустриализации городских экономик пережили множество городов Европы и Америки, но после кризисов они или нашли новые ресурсы роста в виде креативной экономики – развитие сферы интеллектуальных инноваций, образования, науки и туризма – или влачат жалкое депрессивное существование «городов-призраков», подобно Детройту.
В России, например, Томск, используя свою славу Сибирских Афин, где сосредоточен мощный университетский кластер, стал городом, который в соперничестве с Новосибирском, успешно выживает за счет развития прикладной науки и высокотехнологичного предпринимательства в сфере информационных и компьютерных технологий.
Пенза, к сожалению, никогда не была важным образовательным центром, а имеющиеся примеры инновационного предпринимательства столь редки, что каждый из них служит скорее исключением из правила. Несмотря на громкие открытия технопарков, нельзя ожидать, что их работа станет залогом устойчивого развития и благосостояния всего города.
Так что, утратив функции промышленного и научно-технического центра, Пенза не получила других драйверов роста. Образованные и ориентированные на профессиональный рост люди скорее будут покидать это пространство, нежели оставаться в нем.
В-третьих, уникальный природный и историко-культурный ландшафт города является потенциалом развития городской экономики, поскольку стимулирует различные отрасли креативной экономики, которая лучше себя чувствует в комфортном окружении в виде газонов, велосипедных дорожек и уютных больших парков и скверов.
Креативная экономика – это совокупность индустрий, связанных с оказанием интеллектуальных и рекреационных услуг, охватывающих широкий круг видов деятельности – инновационное образование, бизнес-консалтинг, шоу-бизнес, дизайн, инжиниринг, прикладные научные разработки, искусство, туризм, общественное питание и гостиничные услуги.
Иными словами, вид из окна и эстетика городской среды – это не только отвлеченное культурологическое понятие, но и важный экономический ресурс городской экономики. Недаром девелоперы любят рекламировать свои объекты, расписывая прекрасные виды из окна и наличие зеленых зон в шаговой доступности, которых, может быть, нет и никогда не было.
Пожалуй, сегодня можно со всей определенностью констатировать, что история Пензы, как «старого города» с улицами, сохранившими дух истории и прошлого, завершена и завершена печально – старый город разрушен.
Конечно, исторического центра города, сопоставимого с Нижним Новгородом, здесь быть не могло. И в XIX в. Пенза была уютной, но глубокой провинцией, где отсутствовал значительный слой богатого купечества, способного вести масштабное каменное строительство.
Однако в советскую эпоху город вступил, имея ядро вполне самобытной каменной и деревянной застройки. Эта застройка ветшала на протяжении многих лет и действительно уже в послевоенное время была не в лучшем состоянии.
Впрочем, первые организованные удары по историческому центру были нанесены в то же советское время, когда в 1950-1970-е гг. Пенза стала претендовать на статус социалистического города со всеми его атрибутами – площадями, памятниками основателям коммунизма, домами культуры, зданиями партийных и хозяйственных органов управления.
Требования урбанизации и социалистической модернизации заставляли расставаться с историческим ландшафтом без сожаления, а поэтому целые кварталы старой Пензы исчезли в эпоху реального социализма, зато возник новый центр города, который отвечал нуждам этого времени.
При всех перекосах советской застройки послевоенной Пензы она все еще была соразмерна человеку, обычному жителю, и его повседневным нуждам в парковых зонах, площадках для отдыха. Недаром именно тогда Пенза стала гордиться своими парками и рекреационными зонами, доступными жителям.
Кроме того, несмотря на все усилия советской урбанизации, значительные анклавы малоэтажной и индивидуальной застройки сохранились до конца 1980-х гг. и могли бы быть прообразом нового городского центра, где новое и старое находится в гармонии. Этого не случилось.
Строительный бум последнего десятилетия смел надежды на то, что когда-нибудь город станет точкой притяжения для туристов, а сами горожане будут жить в экологически и эстетически комфортной среде.
Не буду здесь упоминать о конкретных примерах варварского разрушения старых построек и точечной, но масштабной застройки парковых зон – этих примеров в городе уже не десятки, а наверное, сотни.
Скажу только, что сегодня город выглядит как поселение, отстроенное заново после ковровых авиабомбардировок, навсегда покончивших с исторической памятью города. И эта новая застройка сделана без учета природного ландшафта, без заботы об удобстве жизни людей, без понимания специфики жизни в городской среде.
Она сделана по правилам извлечения максимально высокой капиталистической прибыли из территории. На этом фоне рассуждения о Генеральном плане и соответствии неким «нормам» выглядят довольно смешно, поскольку то, что соответствует этим «стандартам», часто просто не соответствует здравому смыслу.
О чем говорит мировой опыт? О том, что потенциал городского природного и исторического ландшафта мог и должен был бы быть задействован.
Специалисты, в том числе и российские, знают, что и как делать. Многое изложено еще в советских учебниках проектирования жилищного и гражданского строительства.
В самом простом виде это могло бы выглядеть так. Прежде всего, введение запрета на многоэтажную, выше 4-5 этажей, застройку в центре города.
Далее – запрет на снос старых зданий. Есть технологии их реконструкции, когда основа исторической застройки сохраняется, а начинка может быть современной. Тогда бы сохранилась давно сложившаяся городская структура, которая тоже является частью исторического наследия.
Еще, конечно, запрет на вырубку и застройку скверов, зеленых и парковых зон: только их развитие.
Кроме того, проектирование новых зон городской застройки на окраинах должно быть увязано с транспортной доступностью и социальной инфраструктурой, и только после её возведения может начинаться строительство.
Это первоочередные и простые меры, которые опоздали лет на десять. То есть уже давно известны методы и подходы, позволяющие строить доступное жилье и торговые центры без разрушения экологической среды и исторической ауры города. Помимо них, есть еще масса проверенных методов развития городских экономик без ущерба городским ландшафтам и населению.
Вопрос заключается в том, почему ни один из них не был использован в Пензе.
Могло ли быть в Пензе по-другому?
Печальный опыт других российских городов показывает, что маловероятно: все прошли через то, чтобы стать машинами роста доходов девелоперов при участии местных властей. Иногда гражданское общество могло противостоять этому, как в случае борьбы против постройки «газоскреба» в Петербурге, чаще – нет.
Порой разрушение старого города сопровождалось ре-шением важным городских проблем, например, борьбой с пробками и обновлением городской инфраструктуры, как в Казани.
В Пензе этого не произошло, и даже масштабный проект путепровода через Суру не решил ситуацию без комплексного подхода. То есть Пензе удалось наступить на все грабли капиталистической урбанизации, которые только могли оказаться на пути.
Мне кажется, что Пенза находится на пороге кризиса городского развития, который тем или иным образом затронет всех: и простых жителей, и чиновников, и девелоперов. Время упущено, и городское развитие оставлено лоббистам и девелоперам.
Для инвесторов в жилую недвижимость Пензы уже звучат тревожные звоночки, свидетельствующие об окончании эпохи девелоперского ренессанса: рост цены квадратного метра новой недвижимости остановился, и компании-застройщики по-тихому предлагают неплохие скидки, а сбыть жилье в старом фонде, включающем хрущевки и брежневки, становится проблематично: спроса нет.
Следующий этап – просадка рынка новостроек и вторички, так как долгосрочных системных факторов, делающих жизнь в Пензе привлекательной, не очень много.
Говорить о том, кто виноват, не так интересно, поскольку виновато не только начальство или жадные застройщики. Важно, что и сами горожане, находившиеся под впечатлением потребительской революции с её автосалонами, торговыми центрами и ипотечным кредитованием, забыли, что город – это нечто большее, чем стоимость квадратного метра жилья.
Роман Абрамов,  социолог, НИУ ВШЭ, г. Москва