В Богословке отбирают землю

История эта началась 1 марта 2015 г., когда вступили в силу изменения в Земельный Кодекс РФ. Сельсоветы получили право без проведения торгов, по кадастровой стоимости, продавать земельные участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и КФХ.
Законодатель предусмотрел такую процедуру. Желающий купить земельный участок обращается с заявлением в администрацию сельсовета. Администрация публикует объявление о предоставлении участка для ИЖС или ЛПХ.
Если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения никто не изъявил желания участвовать в аукционе, администрация подписывает договор купли-продажи с первым заявителем, назначая цену, равную кадастровой стоимости. Если запрашиваемый участок не выделен, не поставлен на кадастровый учёт, то межевание и регистрация осуществляются за счёт покупателя-гражданина. Затраты составляют обычно более 10 тыс. руб. Муниципальное образование получает доход в размере кадастровой стоимости, по сути, без затрат.
Люди, мечтавшие купить участок недалеко от города, обрадовались возможности приобрести землю по кадастровой стоимости. В селах она в разы ниже, чем в Пензе. Месяца три ушло на процедуры оформления.
Летом-осенью 2015 г. счастливые собственники начали закупать материалы. Кто-то уже начал возводить дом.
Но тут чиновники и депутаты спохватились: как это за 39 тыс. руб. ушёл участок более 1,3 тыс. кв. м. Прокуратура начала искать нарушения. И нашла: 30-дневный срок должен отсчитываться не со дня опубликования, а со следующего. Сделку надо признать недействительной, гражданин должен вернуть участок и получить назад свои 39 тыс. руб.
Суд первой инстанции решил, что срок подачи заявлений других претендентов на участок сокращён с 30 до 29 дней, поэтому иск надо удовлетворить.
Ольга Александрова, представляющая в суде интересы 15 из 26 граждан, рискующих остаться без земли, рассказала, что из профильного комитета Государственной Думы получено разъяснение: в Земельном Кодексе специальная норма, поэтому расчет сроков должен применяться «со дня опубликования», а не со следующего, как в общем случае по Гражданскому Кодексу. Остаётся надеяться, что апелляционная инстанция восстановит справедливость
* * *
Кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной, но фактически это не так. И муниципалитеты пригородных сёл получат налог на имущество в 8-12 меньше, чем могли бы.
В Росреестре корреспонденту «Улицы Московской» объяснили, что к ним за изменением кадастровой стоимости участка может обратиться только правообладатель. Муниципалитет/сельсовет имеет право через комиссию Росреестра изменить кадастровую стоимость свободных муниципальных земель. Конечно, это потребует расходов на экспертизу. Куда проще за счёт гражданина провести межевание, поставить участок на кадастровый учёт, а потом признать сделку недействительной и выставить участок на аукцион.
«Повезло так повезло», – сказал по телефону специалист Росреестра о владельцах участков с частными домами и коттеджами в Богословке, которые будут платить земельный налог раз в 10 меньше, чем живущие в 20 минутах езды от них жители Арбекова, входящего в черту г. Пензы.
Мониторинг публичной кадастровой карты показал следующее.
В Богословке средняя стоимость квадратного метра земли под ИЖС чуть выше 29 руб. Включая элитный коттеджный посёлок «Золотая подкова», с трёх сторон окружённый лесом. Средний размер участка в нём слегка превышает 1300 кв. м, средняя кадастровая стоимость не дотягивает до 40 тыс. руб.
Доехать из «Золотой подковы» до дворца спорта «Буртасы» можно за 20 минут, сообщает справочная система Яндекс. Примерно столько же времени потребуется, чтобы доехать до дворца спорта «Буртасы» из района частной застройки Заря-1. Но это уже территория Пензы, кадастровая стоимость земли там около 365 руб./кв. м. Участок 1311 м – 479065 руб.
На Шуисте средняя кадастровая стоимость квадратного метра участка под ИЖС превышает 400 руб.
Даже владельцы дачных участков в Арбекове, Согласии и на Барковке заплатят земельный налог, исходя из кадастровой стоимости за квадратный метр земли в 8 раз больше, чем жители коттеджа в Богословке. Средняя стоимость земли в садоводческих товариществах на территории Пензы – 253 руб./кв. м.
Заказчиком массовой кадастровой оценки, которая проводится раз в 5 лет, выступает Департамент государственного имущества Пензенской области. Следить за качеством работы независимых оценщиков должны, по-хорошему, специалисты Департамента. Специалисты Департамента должны проверять, какие критерии выбирает оценщик.
К исполнителю работ может быть предъявлена претензия в рамках гарантийных обязательств, как это было с участками кадастровой стоимостью 1 руб. (фактическое использование – торговый центр, а по документам – общественное назначение).
Налицо системная проблема. Решать её надо, совершенствуя подход к массовой оценке земель, а не делая крайними обычных граждан.